北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门谈，我不作念所谓的“行家”，只用二十年实战劝诫帮各人答疑解惑。

一

Q:

我想您维护望望咱们近期是否需要入手。咱们家的情况是这样的。有一套无贷的屋子老东谈主住（预期是老东谈主长住不探究置换）。咱们和小孩因为上学一直在西城租房，至少还要租四年，恒久看信托是少一套自住房的。

目下咱们手头有6、700万现款，有些相比稳健的投资预计3、5年后才能有收益，预估有个大几百万吧。我跟我爱东谈主主张不太一致，我是以为应该先买个屋子放着当存钱，等有更多的本钱置换。我爱东谈主以为不错拿着钱比及小孩上大学，手头宽松点，径直买个养老房。屋子咱们也大略看了一圈，目下不想上杠杆酌夺就贷个100万。

想问下咱们这种情况，刚需关联词这几年又不住的，您以为目下入手还是抓币允洽？如果是入手有提议么？

A：

1、屋子是用来住的，如果不住，且有稳健的投资，那就抓币更允洽啊。我不认为房价能大涨，酌夺是抵拒通胀，何况流动性还远远不如现款类的钞票。那如果有能抵拒通胀的分解渠谈，透顶没必要换成屋子。

因为大多数流动性强的房产的房钱收益，是信托不如银行入款利率的，而达到或高于银行利率的屋子又信托流动性不好，或者是增值慢。再者你们的屋子抓有期是四年，就算再长点儿，那在楼市中也怎么王人算不上恒久投资，也就没必要在不缺屋子的手艺把钱压在屋子上。尤其是还有挺好的分解渠谈，那大略率换成屋子不合算。

2、多说一句，固然孩子在西城上学，但既然用不上学位了，何况亦然四年后要上大学，那就甭在这种手艺接盘学区房了。来岁算是入学岑岭的终末一年，是以目下的学区溢价仍然不低，居住的性价比就很低了。而2026便是详情的拐点了，过了之后未必是房价径直下落，但溢价部分也不稳健。如果到手艺莫得策略撑抓，受影响的可能性大。

是以就算买房，惯例提议亦然买在野石丰等区，没溢价房钱高的场合。但这仍然是住不上啊，还是换租，从屋子角度照实是能占学区房的低廉，但如果对标这稳健的现款分解就未必合算了。

3、再多说一句，您老公这“养老房”的目的属于男东谈主们的饰词或借口，甭太当真吧。这也没必要争执，归正到手艺大略率不信得过实施。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是农村东谈主，我只想问一件事，这20年来北京的房价涨了几十倍，可食粮却才涨了两倍不到，为什么？

A：

1、我不是农村东谈主，不了解食粮的行情。不外北京房价从2000年的均价3400涨到目下6万附近，也莫得几十倍，十几倍的居多吧。

2、至于为什么？商品价钱是由供需关系决定的，想买北京屋子的东谈主多，何况有一部分东谈主还拿的出高价，同期北京的屋子有限，是以价钱就涨了呗。

北京目下的常住东谈主口是2200万东谈主，不到1000万个家庭。但北京的房产总量是约800万套，何况其中还有250万套是出租房，也便是有150万户领有两套以上的屋子，那真实的无房户就有300万附近。而北京这些年每年加多的商品房也就5万套吧，想餍足这几百万户相比难，是以价钱也就高上去了。

3、至于食粮我不懂，只知谈这是最进犯的民生保险物质，民以食为天，是以既不成太贵，也不成波动太大。不然像日韩那样动辄20多一斤，农民和税务局照实收货了，但吃商品粮的庶民就很难摄取了。

另外多样食粮王人是被调控价钱且有补贴的。目下的补贴圭臬我不知谈，但应该能基本保证粮农们故意润。那既然有东谈主惬心种食粮，偶然是以为干预产出还说的往日吧，不然也就没东谈主种食粮了。

这就像屋子，之是以有成立商惬心盖，是因为能收货，不然早就不干了。杀头的生意有东谈骨干，赔钱的生意没东谈骨干的。

4、再少许，之是以食粮有补贴，那是因为食粮是全球性商品，是以价钱不透顶由本国制定，也要与国外食粮进行竞争。不然就或是广泛出口，或是广泛私运了。

据我了解是好意思国为全球最大食粮出口国，他们给粮农的补贴许多，把食粮也动作了一种经济兵器。那在此情况下，咱们或是听从司马+方舟子的提议吃转基因食粮，或是也只可给补贴的同期而保抓低粮价了。

要不这事儿您还是问问司马憨厚吧，他和方舟子是奉行好意思国转基因最积极的，信托对中国的食粮安全问题更有预计。另外他在好意思国也有好几套斗室子，赚了不少钱也交了不少房产税，那关于房价和粮价也就更熟练了。

5、另外我也讨教一下您：2000年的手艺中国电价是5毛多一度，20多年没怎么加价，为什么？不光是电价，悉数民生关系的刚需物价王人涨的未几，包括多样车票，为什么？

关联词，2000年时29寸彩电王人2000多一台，目下更大尺寸液晶的也就千儿八百吧，为什么？2000年时捷达普桑王人得10来万一辆，目下10全能买什么配置的了，为什么？

归正我是不知谈为什么，偶然有的是政府管控，有的是市集调治吧，各有各的好奇。

仅供参考。

三

Q:

请问，我一个一又友前几年买了大兴的****的别墅，200多平1300万。目下是装修了一多半了，他想原价转让（装修不作价）。请问您以为是否允洽？以后的发展空间和配套会不会好起来？投资的话允洽吗？

A：

1、是否允洽，那得看这装修的价值是些许了，更得看我方是否真实心爱这装修赶走了？然后对标目下的价钱不就知谈值不值了吗？

这是哪种家具啊，叠拼还是合院，目下单价些许钱了？甭管单价了，如果这1300万是政府限价，那目下预计价值不超1200万，致使是1100万也有可能。那就评估这装的价值吧，至少得在100万以上，200万或更高就算允洽。

2、发展空间和配套？说真话没什么太大的空间，这望望舆图就知谈了，北边西边王人是河谈与公路，不太好联动。东边则是大边界的回迁房，也不太好蓄意。南面则是待蓄意区，短期内不会有什么大动作，看以后的蓄意和发展吧。

何况既然是别墅类家具，那跟相近配套的关系其实不大，越爽朗才越好呢，配套多了反倒永诀适。

3、投资不是太允洽。就因为这是别墅类家具，是典型的自住为主。至少到目下为止，全北京悉数的别墅中，价钱走势能跟上大盘的历历，何况还王人是在产业区相近的。

再者这是限竞房的性质，是策略性住房，和纯商品房的别墅不太相同。是以还是多关怀自住体验吧，其他方面的渴望值别太高，也没必要。

仅供参考。

四

Q:

请问，我是想问买房的问题，我是怀柔东谈主，犬子在**大学，必定读研，读博有可能，是以咱们没想好是否应该目下买房，主如若不知谈他是否住的上。

第二个原因是咱们手中现款300万附近，但因为莫得单元就怕不好办贷款，那就算买也只可买在昌平，嗅觉太远了没兴致。我对城里的确不熟，是以想听听您的主张。

A：

1、唉，东谈主比东谈主得扔啊。我家孩子甭说清北了，211就念经。如若真能考上985，那我连小区里的流浪狗王人得给摆两桌。

2、不外我以为是否买房跟他学业的关系不大，不管读到什么学历，该买王人是得买的。要不就先问他我方吧，是否想要屋子，买了的话是否去住？我倒是想买呢，但我家孩子考不上**啊。

是以既然有才能就买呗，就算是买在回龙不雅，那离五环也没多远，地铁才几站地，住不住的买完就自若了。不管哪年住的上，那准备出来至少是没坏处。

3、另外贷款跟是否有单元的关系不大，只消有还款才能就行，目下王人不棘手。这应酬找个中介就能办，是以就估算一下稳健的月供预算吧，有了总价才好选屋子。

4、其他我没什么提议，还是先我方决定买不买，然后作念出总价预算，再之后是板块、小区和具体房源。能买在西二旗清河等地天然是最佳，但回龙不雅的次新址也至少不弱，各项王人能兼顾。

仅供参考。

五

Q:

请问：我在亦庄有一套两限房小三居2014年的房（已转商品房，有贷款，二套利率，每月还8000），现出租房钱5300。目下在野阳门隔壁上班，还有4年退休，想在野阳门隔壁买一套带电梯的老破小自住，退休后看情况是行情好就卖掉，不好就留着出租，弥补一下退休金。

有必要折腾吗（通过置换不错形成首套利率，二环边）。目下亦庄房预计能卖370附近，得手300附近，向阳门地铁隔壁2居60平，410万附近（87年的公房，房钱7000）。

A：

1、屋子是用来住的，为了自住就有必要啊，只消我方以为逍遥就行。但如果从经济角度就不太合算了，因为置换的税费一般王人是3%计算，400万的话怎么也得10万附近，加上装修什么的就更多了。那把这成本如果分担到四年里合算吗？每年好几万呢。

2、如果是从投资角度探究，一般来说卖房后加多30%的预算，从投资模子说算是有可能对冲成本。也便是卖掉370万的房，买480万以上的算允洽，低于的话至少在模子上是不太合算的。

3、就算不探究税费，亦庄这套房的租售比是700，跟北京的平均值差未几，没什么溢价，居住的性价比闲居。向阳门这套老破小的租售比是600，在老房中亦然闲居。也便是说从居住的性价比角度属于平级置换。

或者说如果从租售比算是赚了，但老房的流动性弱，双方各有优劣。地段儿来讲大略率亦然各有优劣，亦庄的只消不太偏，那有可能获得板块的利好，价钱走势略超大盘，大略率至少不亏。而市区老房则是信托很稳健，自己的价钱便是大盘的构成部分，不亏本也信托占不到低廉。

4、是以这样换房的话从经济角度不算占优，酌夺是不亏吧。其他的就看我方的居住感受了。屋子是用来住的，能提高交通和居住体验就换。

仅供参考。

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